AKP’li yıllarda TOKİ: İhale rejimi ve arsa düzeni

 

Bugün milyonlarca emekçiyi girdaba sürükleyen barınma krizi, AKP iktidarı boyunca TOKİ ile Emlak Konut eliyle kurulan düzenin içinde mayalandı. Konut krizinin sermaye çevrelerinde, menkul simsarlarında ve onların sözcülüğünü yapanlarda nasıl anlatıldığı bellidir: “Yeterince konut üretilmiyor, arz talebi karşılamıyor, fiyatlar ve kiralar bu yüzden yükseliyor”. Uydurulan çözüm ise “daha çok inşaat, daha çok imar, daha çok kredi”. Bu kesime göre konut içinde yaşanacak bir yer değil, arzı ve talebi olan bir metadır. Kriz de ancak daha fazla meta üretilerek giderilecek bir piyasa aksaklığı olarak görülür. Aynı dil iktidarın da dilidir: Bakan Kurum 500 bin konutluk kampanyayı "hem konut fiyatları hem kira fiyatları düşsün diye" başlattıklarını kaydetmişti.

Oysa TOKİ ve Emlak Konut'un yirmi yılı bu reçeteyi sınayan büyük bir deney gibi duruyor. TOKİ Başkanı Ömer Bulut'a göre idare 2003-2022 arasında 1 milyon 170 bin konut üretti. Emlak Konut da kendi verisine göre 2003'ten bu yana 260 bin bağımsız birim geliştirdi. Yalnızca 2020-2022 arasında 247 bin TOKİ konutu yapıldı. Ev sahipliği oranı tam da bu yıllarda geriledi. Simsarların reçetesi devlet eliyle uygulandı, ama emekçinin barınma sorunu çözülmedi.

Demek ki mesele kaç konut yapıldığı değil, konutun kimin için ve neye göre üretildiğidir. Emekçi için konut başını sokacağı bir dam, ailesiyle birlikte ertesi güne hazırlandığı bir barınaktır. Sermaye için ise satıldığında kâr, elde tutulduğunda değer artışı getiren bir varlıktır. Birincisinin ölçüsü ihtiyaç, ikincisininki satış fiyatıdır. TOKİ ile Emlak Konut'un kurduğu düzen ağırlığı açıkça ikincisine verdi. Kamu, konut üretimini barınma hakkına göre değil, sermaye kriterlerince göre örgütledi.

Bunun en açık itirafı, 2003-2011 arasında TOKİ Başkanı, ardından Çevre ve Şehircilik Bakanı olan Erdoğan Bayraktar'dan geldi. Bayraktar 2012'de TBMM kürsüsünde, devletin Ataşehir, Ataköy, Bahçeşehir, Kayabaşı, Mavişehir ve Eryaman'daki arazilerini gelir paylaşımı modeliyle "1,5 misli, 2 misli, 5 misli değerle değerlendirdik" diyordu. Nitekim bakanın gurur kaynağı, kamu arazisinin emekçiye konut olması değil, satış değerinin katlanmasıydı. Kamu toprağı, devletin eliyle rant aracına dönüştürülüyordu.

Bu dönüşüm bir iş bölümüyle hayata geçti. TOKİ kamu arazisini topladı ve imara açtı; Emlak Konut bu araziyi müteahhide bağladı. Kamunun imar kararıyla değerlenen toprağı, inşaat sermayesinin hasılatına dönüştü. TOKİ'nin 500 bin konutluk kampanyasına 8 milyon 840 bin kişi başvurdu. Kentin merkezindeki kamu toprağı sermayeye satılacak projelere bağlandı. Emekçiye ise çeperde, kurayla dağıtılan ve taksitleri memur maaş artışına endeksli bir borç kaldı. Nüfusun yüzde 27'sini oluşturan kiracılar bu düzenin hesabına neredeyse hiç girmedi.

Elbette barınma krizinin başkaca nedenleri de var: Ücretlerin baskılanması, enflasyon, faiz politikası, depremin enkazı ve iç göç... Ancak devletin kentsel toprak ve konut üzerindeki “en güçlü aracı” TOKİ, yirmi yılı aşkın süre boyunca konutu emekçinin barınma ihtiyacına göre değil, sermayenin satış değerine göre düzenlemek için kullandı. Krize karşı kamunun elinde olması gereken kaldıraç, krizi üreten mantığın içinde çalıştı.

2001’den 2023’e yasal düzenlemeler ve TOKİ

• 2001: Tasfiye halindeki Emlak Bankası'nın varlıkları TOKİ'ye devredildi. Bakanlar Kurulu kararıyla 7 bin 852 konut TOKİ'ye geçti.
• 2001-2002: Emlak Bankası'nın Emlak Konut'taki payları TOKİ'ye devredildi. Şirket gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsü aldı ve TOKİ, Emlak Konut'un ana hissedarı oldu.
• 31 Temmuz 2003: 4966 sayılı Kanun, Toplu Konut Kanunu'nu değiştirerek TOKİ'ye konut sektörüyle ilgili şirketler kurma ve kurulmuş şirketlere ve finans kurumlarına ortak olma yetkisi verdi. Aynı düzenleme, kâr amaçlı projeler yapmanın da yolunu açtı.
• 2003: 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu'na eklenen bir hüküm, TOKİ'ye kamulaştırma, mülkiyet, arsa temini ve uygulama projesi şartları aranmadan yapım ihalesine çıkma imkânı tanıdı. 
• 5 Mayıs 2004: 5162 sayılı Kanun, Toplu Konut Kanunu'nun TOKİ'nin plan yetkisini düzenleyen 4. maddesini değiştirdi. TOKİ, gecekondu dönüşüm alanlarında ve kendi arsalarında her ölçekte imar planı yapma yetkisi aldı. Belediyece üç ay içinde onaylanmayan planları kendisi onaylayabilir hale geldi.
• 8 Aralık 2004: Resmî Gazete’de yayınlanan 5273 sayılı Kanun'la Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü kaldırıldı; görevleri ve arsaları TOKİ'ye geçti.
• 3 Mayıs 2006: Resmî Gazete’de yayınlanan 26157 sayılı kanunla Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Satış, Devir, İntikal, Kiraya Verme, Trampa, Sınırlı Ayni Hak Tesisi ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İhale Yönetmeliği yürürlüğe girdi. Düzenleme ile TOKİ’nin piyasadaki bir gayrimenkul şirketi gibi esnek ve hızlı hareket etmesinin önü açıldı.
• 24 Temmuz 2008: 5793 sayılı Kanun 27 kanun ile 2 kanun hükmünde kararnamede değişiklik yaptı ve kamu arsalarının satışını ve planlamasını tek kurumda topladı. TOKİ'nin plan yetkisini düzenleyen maddenin birinci fıkrası yeniden yazıldı. TOKİ'nin yaptığı gayrimenkul satış ve satış vaadi sözleşmelerinde resmî şekil şartı da kaldırıldı.
• 2 Aralık 2010: Emlak Konut'un yüzde 25'lik ilk halka arzı gerçekleşti; şirket 2,5 milyar liralık sermaye artırımı yaptı.
• 2013: İkincil halka arzla halka açıklık oranı yüzde 50,6'ya çıktı, TOKİ'nin payı yüzde 49,34'e indi. Şirket bu oranla Sayıştay ve KİT Komisyonu denetiminin dışına çıktı.
• Ekim 2019: TOKİ ile Emlak Konut arasında imzalanan protokolle TOKİ arsalarının Emlak Konut'a satışı sona erdi. Arsaların Emlak Konut eliyle ve gelir paylaşımı modeliyle ihale edileceği bağıtlandı. Gelirin ise yüzde 85'i TOKİ'ye, yüzde 15'i Emlak Konut'a gidiyor.
• Şubat 2023 sonrası: Deprem konutlarının ihaleleri, pazarlık usulüyle yapıldı. Bakanlık, bir yazılı soru önergesine verdiği yanıtta bu ihalelerin "zorunlu olarak" pazarlık usulüyle yapıldığını TBMM'ye bildirdi. “Zorunluluk”, denetimden uzak bir şekilde belirli sermaye gruplarına aktarım yapılmasının yasal kılıfı oldu. 

TOKİ ve Emlak Konut bağında en çok ihale hasat edenler

AKP'li yıllarda TOKİ'nin kapısı belli şirketlere açıldı. Kamu toprağı bu şirket çevresinin birikim alanına dönüştü.

• TOKİ'nin 2008'de bir soru önergesine yanıt olarak hazırladığı bilgi notuna göre, 2003-2008 arasında en çok iş alan 20 şirket dönemin parasıyla 4,2 milyar YTL'lik ihaleyi paylaştı. Listenin başında 501,9 milyon YTL ile Kuzu Toplu Konut vardı; Soyak, Varyap-Teknik Yapı, Mesa ve Türkerler de ilk 20'deydi.
• 2013'te TOKİ'nin en büyük yüklenicisi, 2 milyar liralık işle Ağaoğlu'nun Akdeniz İnşaat'ıydı. Ağaoğlu, 2010'da Ayazağa'daki askeri alanı Emlak Konut'tan alıp Fatih Ormanı'nın yanı başına Maslak 1453'ü dikti. Projenin imar planları yargı kararlarıyla defalarca iptal edildi, ama binalar yine de bitti.
• Kentin en değerli kamu arazilerini yüksek gelirlilere satılacak projelere dönüştürmenin en istikrarlı ortaklarından biri DAP oldu. DAP, Ağaoğlu ile birlikte 2013-2014'te aldıkları Kartal'daki 60 dönümlük sahil arsasında Ağaoğlu çekilince projeyi tek başına üstlendi. 2015'te Validebağ'daki Hava Subayları Lojmanları'nın arazisini, 2018'de Çekmeköy'de orman kıyısındaki arsayı aldı.
• DAP 2018'de ayrıca Nişantaşı'ndaki Marmara Üniversitesi kampüsünü 1,76 milyar liralık satış taahhüdüyle üstlendi. Kampüs iki yıl önce TOKİ'den Emlak Konut'a 455 milyon liraya devredilmişti. Öğrencilerin okuduğu yerde yükselen sitede 4+1 dairelerin fiyatı 310 milyon lirayı aştı.
• Özak 2014'te Kazlıçeşme'deki Tank Bakım Fabrikası arsasını 4,2 milyar liralık hasılat taahhüdüyle aldı. 
• Sahibi AKP Milletvekili Asuman Erdoğan'ın eşi Fatih Erdoğan olan Pasifik ise 2015'te Ankara'daki eski EGO garajını, 2021'de Etiler'deki jandarma lojmanlarını, 2023'te Bodrum Türkbükü'nü Emlak Konut'tan aldı.
• 6 Şubat depremlerinden sonra yıkılan kentlerin geleceği, enkaz daha kaldırılmadan şirketlerle birlikte planlandı. Depremin 18. gününde Bakanlık, TOKİ ve gayrimenkul sermayesinin örgütü GYODER'in hazırladığı rehberde Afşin, Türkoğlu, Antakya ve Samandağ'daki konut alanlarının yürütücüsü olarak Kalyon'un adı yazıyordu.
• Depremde sevdiklerini ve evini kaybeden yüz binlerce kişinin barınma ihtiyacı, pazarlık usulüyle yapılan ihalelere dönüştü. Rönesans'a bağlı olan ve Cumhurbaşkanlığı Sarayı'nı inşa ettiği bilinen REC Uluslararası İnşaat, Hatay ve Malatya'da 6.541 konut için en az 13,2 milyar liralık iş aldı. Şirket bir yıl sonra Adana'da 2,3 milyar liralık bir iş daha üstlendi. 
• Kuzu Adıyaman'da 9,3 milyar, MAY İnşaat 5,9 milyar, İntaya İntes 5,8 milyar liralık sözleşme imzaladı. YDA'nın Adıyaman kırsalındaki 800 konut için 2,5 milyar liralık işi aldığı pazarlığa yalnızca iki şirket katıldı.
• Kuzu, deprem işlerinin ardından Emlak Konut'un THY ile Arnavutköy Dursunköy'de yürüttüğü projede 5,6 milyar liralık, Antakya'da da 5,1 milyar liralık iş aldı.
• TOKİ 2025'te İstanbul'un içme suyu havzasındaki Sazlıdere'de 24 bin konut için ihaleye çıktı. Bu ihalelerde Prestij ortaklığı 6,7 milyar, İntek 5,1 milyar, Haldız 4,8 milyar, Baş Yapı 4,6 milyar liralık iş aldı.
• 500 bin sosyal konut için 8 milyon 840 bin kişinin kuyruğa girdiği 2025 sonu ve 2026 başında, Emlak Konut tarihinin en büyük arsa ihalelerini yaptı. Pekerler Başakşehir'de 37,5 milyar, DBH Eyüpsultan'da 32,5 milyar, UNTD-Durmaz Ataşehir'de 30 milyar liralık hasılat taahhüdüyle kamu arsalarını aldı.
• Havalimanı ve otoyol ihalelerinin dev gruplarından yalnızca Rönesans, REC eliyle deprem ihalelerinde öne çıktı. Kalyon'un adı deprem planında geçse de imzalı bir TOKİ sözleşmesi bulunamadı. Limak'ın 2013'e kadar TOKİ'den aldığı iş 194 milyon lirada kaldı; şirket 2022'de Atatürk Havalimanı'nın yerine yapılacak millet bahçesi için pazarlığa çağrılan altı şirketten biriydi.

Ezcümle; aynı şirketler yirmi yıl boyunca farklı kanallardan kamu kaynağına bağlanmayı sürdürdü. Kamu arazisi elden çıkarıldı, imar yetkisi tek elde toplandı, ihale kuralları gevşetildi; bu dökümde adı geçen şirketler de o düzenin kazananları oldu.

Liste eksik, çünkü TOKİ ve Emlak Konut ihalelerinin tamamı hiçbir yerde toplu olarak kamuoyuna açıklanmıyor. Buradaki isimlere ve rakamlara ancak belgeleri ve haberleri anahtar kelimelerle tek tek tarayarak ulaşabildim. Ama eksik haliyle dahi bu döküm, torba yasalarla kurulan tek merkezli bir düzenin yirmi yılda kamu toprağını birkaç şirketin birikim alanına nasıl çevirdiğini isim isim gösteriyor. Bu düzenin bedelini ise geçinmeye dahi yetmeyen ücretleri kira veya taksit yoluyla rant ve borç ilişkisine bağlanan işçiler, emekçiler ödüyor.