Assos sırtlarında organize ‘ekoturizm’ talanı

Çanakkale – Balabanlı’dan Paşaköy’e uzanan hatta tablo çoğu zaman aynı: Tarla vasfındaki bir parsel için özel ekoturizm planı hazırlanıyor. Kurum görüşlerinin ardından alan “ekoturizm / kırsal turizm tesis alanı” olarak onaylanıyor. Kısa süre sonra aynı koordinatlarda villa ilanları ortaya çıkıyor.

Kayıtlarda ‘turizm alanı’, gerçekte villa projesi

Balabanlı köyündeki 133 ada 62 numaralı parsel bunun örneklerinden biri. Çanakkale İl Özel İdaresi kayıtlarına göre 19 bin 880 metrekarelik bu alan, “ekoturizm / kırsal turizm tesis alanı amaçlı uygulama imar planı” kapsamında.

Ancak aynı parselin satış görselleri farklı bir tabloyu ortaya koyuyor: 43 bin 688 metrekare arsa üzerinde 55 adet tek katlı müstakil 3+1 villa, ortak havuz, sosyal alanlar ve site içi yollar.

Projenin adı: Agora Assos Evleri.

Resmi kayıtlarda “turizm tesisi” olarak görünen alanın pazarlama dili ise tipik bir villa yerleşimini andırıyor.

Paşaköy’deki bir başka örnek ise Arriva Terra Vita projesi. 172 ada 6 numaralı parsel 43 bin 303 metrekare büyüklüğünde; tapu kayıtlarında “turizm alanı”, plan notlarında ise “ekoturizm / kırsal turizm tesis alanı.” Projeye ait tanıtım görüntülerinde kazı izleri, taş duvarlarla çevrilmiş alanlar ve beton yapılar dikkat çekiyor. Proje; “doğayla uyumlu yaşam”, “eko yaşam” ve “villa yaşamı” vurgusuyla pazarlanıyor.

Balabanlı’daki 188 ada 17 numaralı parsel yaklaşık 55 dönümlük alanıyla “ekoturizm amaçlı uygulama imar planı” kapsamında. Hemen yanındaki 188 ada 53 parseli ise “apart otel alanı (ekoturizm)” statüsünde. Uydu görüntülerinde bölgede yapılaşma izleri görülüyor.

Paşaköy’de NEF markasıyla tanıtılan bazı arsa projelerinde de benzer söylemler dikkat çekiyor.

Tarla fiyatları birkaç yılda katlandı

Çanakkale’de yaşayan ve uzun yıllardır Assos hattındaki arazi piyasası üzerine çalışan Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Müge Özgüven’e göre, özellikle pandemi sonrasında bölgede ekoturizm kullanımına yönelik talep artıyor.

Özgüven’in Endeksa verileri ve piyasa hareketleri üzerinden yaptığı değerlendirmeye göre Balabanlı köyü Tilkitepe mevkisinde tarla vasıflı taşınmazların metrekaresi 150 ile 250 lira arasındaydı. Bu rakam 2023’te 600-800 lira seviyesine yükseldi. En güncel ilanlarda ise tarlaların metrekaresi 1500-1600 lira.

Ekoturizm imarlı alanların fiyatları ise çok daha yüksek. Özgüven’e göre bu alanlarda metrekare fiyatları proje niteliği, manzara ve konuma bağlı olarak yaklaşık 7 bin ila 10 bin lira seviyesinde değişiyor.

Özgüven, “Bölgedeki birçok arazi, köylüden tarımsal üretim değeri üzerinden alınırken kısa süre içinde ‘doğada yaşam’, ‘eko yaşam’, ‘beyaz yakalılar için köy’ gibi söylemlerle çok daha yüksek bedeller üzerinden satışa sunuluyor” diyor.

Özgüven’e göre bölgedeki dönüşüm fiyat artışıyla sınırlı değil. Zeytincilik, hayvancılık ve tarımın belirlediği ekonomik yapı giderek turizm ve gayrimenkul eksenine kayıyor:

“Toprağın üretim niteliğinden çok, elde edilen rant ön plana çıkıyor. Bölge halkının geçim kaynağı olan alanlar, dış yatırımcı açısından spekülatif bir yatırım ürününe dönüşüyor.”

Özgüven’e göre bugün bölgede “ekoturizm imarlı” olarak pazarlanan alanların önemli bir kısmı artık turizm yatırımından çok ikinci konut ve villa yatırımı mantığıyla değerlendiriliyor:

“Pazarlama sürecinde doğayla uyumlu turizm ve sürdürülebilirlik gibi kavramlar ön plana çıkarılsa da birçok projede talep, ikinci konut kullanımı ve yerleşim beklentisi üzerinden şekilleniyor.”

‘Turizm tesisi’ mi, ikinci konut modeli mi?

Konuyla ilgili araştırmalar yapan Yüksek Şehir Plancısı Buse Fındıklı’ya göre süreç, kırsal kalkınmadan çok organize bir ikinci konut üretim modeline dönüşmüş durumda:

“İdareye kamuya açık bir turizm tesisi yapılacağı beyan edilerek izinler alınıyor. Ancak süreç sonunda bu alanlar yalnızca mülk sahiplerinin kullanımına sunulan yapılara dönüşüyor.”

Fındıklı’ya göre bugün yaşanan, ekolojik koruma söylemiyle birlikte yürüyen yeni bir gayrimenkul geliştirme modeline işaret ediyor:

“Ekoturizm tesisleri kamuya açık olmalı ve yerel halkın turizmden gelir elde etmesini sağlamalı. Ancak sahadaki birçok uygulama kapalı konut sitelerine dönüşüyor.”

Fındıklı, Ayvacık üzerine yaptığı akademik çalışmalarda da ekoturizm modelinin doğal alanlarını parçalı biçimde yapılaşmaya açtığını, kırsal alanlarda ikinci konut baskısını artırdığını ve büyük ölçekli yatırım modellerini teşvik ettiğini ortaya koyuyor.

2021’de mahkeme durdurdu, süreç bitmedi

2021 yılında meslek odalarının açtığı davalar sonucunda bölgedeki birçok ekoturizm planı idari yargı tarafından iptal edildi. Mahkemeler projelerde kamu yararı, altyapı ve planlama ilkeleri açısından eksikler tespit etti.

Ancak süreç durmadı. İptal edilen planlar; kurum görüşleri, jeolojik etütler ve altyapı raporları eklenerek yeniden hazırlanıp belediye meclislerinden geçirildi.

Fındıklı’ya göre bugün yaşanan süreçte değişen şey doğa üzerindeki baskı değil, projelerin hukuki süreçlere karşı daha dayanıklı hale gelmesi oldu.

2021 öncesinde küçük ve dağınık parsellerde yürüyen yapılaşma, bugün “eko köy” ve “sürdürülebilir yaşam alanı” isimleriyle çok daha geniş alanlara yayıldı.

‘25 bin metrekare şartı küçükleri dışarı itti’

2025 yılında 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planında yapılan değişiklikle ekoturizm tesislerine asgari 25 bin metrekare parsel büyüklüğü ve azami 1500 metrekare toplam inşaat alanı sınırı getirildi. Özgüven’e göre bu düzenleme pratikte farklı bir sonuç doğurdu:

“Söz konusu değişiklik, toprağın yerel üreticilerden daha büyük sermaye gruplarına geçişini kolaylaştırırken ekoturizm algısının küçük ölçekli ve yerel üretimle ilişkili yapısından uzaklaşarak yatırım odaklı bir dönüşüm geçirmesini hızlandırdı.”

Fındıklı da aynı noktaya dikkat çekiyor:

“Bu ölçek, yerel halkın turizm faaliyeti yapabilme kapasitesini aşarken büyük şirketlerin parçalı arazileri toplayarak kırsal alanı gayrimenkul yatırımına dönüştürmesini kolaylaştırıyor.”

Tek tapu, çok villa

Plan notlarında kat mülkiyeti, kat irtifakı ve devremülk tesisine izin verilmiyor. Ancak şehir plancılarına göre bazı projelerde hisseli kullanım modelleri üzerinden fiili kullanım alanları oluşturuluyor.

Agora Assos Evlerinin proje görsellerinde yer alan 55 villalık düzen, resmi kayıtlarda tek bir turizm tesisi olarak görünen alanların sahadaki kullanım biçimine dair tartışmaları büyütüyor.

Fındıklı’ya göre bu süreç yalnızca mülkiyet meselesi değil, aynı zamanda ekolojik bütünlük açısından da önemli sonuçlar doğuruyor. Arazilerin parçalanmasıyla birlikte doğal geçiş koridorları da kesintiye uğruyor.

Zemin mühürleniyor, zeytinlikler susuz kalıyor

Projelerin söylemi ekolojik ama inşaat pratiği yoğun yapılaşma tartışmalarını beraberinde getiriyor. Paşaköy ve Balabanlı hattındaki tanıtım ve uydu görüntülerinde kazılmış yamaçlar, beton temeller, taş duvarlarla çevrilmiş alanlar ve parçalanmış arazi dokusu dikkati çekiyor.

Şehir plancılarının “zemin mühürlenmesi” dediği süreçte verimli toprağın üzeri beton ve peyzaj elemanlarıyla kapatılıyor. Toprağın su tutma kapasitesi azalıyor, yer altı suları beslenemiyor, zeytinlikler değişen hidrolojik yapı karşısında zarar görüyor.

Bugün Assos sırtlarında “doğayla uyumlu yaşam” söylemiyle pazarlanan her yeni proje, bölgede aynı soruyu büyütüyor:

Ekoturizm gerçekten doğayı mı koruyor, yoksa doğa artık yalnızca daha pahalı bir manzaraya mı dönüşüyor?