Yargıtay kira uyuşmazlıklarında son noktayı koydu: Tahliye ve fesihte iki karar ne getiriyor?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmeleri ve tahliye taahhütnamelerine ilişkin iki ayrı kararıyla kira uyuşmazlıklarında tartışılan başlıklara açıklık getirdi. Resmi Gazete’de yayımlanan kararlarda, bir yandan taraflar arasındaki ilişkinin “çekilmez hale gelmesi” durumunda kira sözleşmesinin süresi dolmadan feshedilebileceği, diğer yandan kira sözleşmesinden bir gün sonra imzalanan tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılması gerektiği belirtildi.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12 Mart 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan kararında, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi kapsamında kira sözleşmelerinin, taraflardan biri için ilişkinin çekilmez hale gelmesi durumunda süresi dolmadan feshedilebileceği ifade edildi.

Karara konu olan dosyada, Anamur’da 2022 yılında imzalanan kira sözleşmesini bir yıl sonra fesheden ev sahibi, kiracıya evi tahliye etmesi için 3 ay süre verdi. Kiracının taşınmazı boşaltmaması üzerine dava açıldı. Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi ise davanın, kira sözleşmesi sona ermeden açıldığı ve ihtiyaç nedeniyle tahliye kapsamında değerlendirilmesi gerektiği gerekçesiyle talebi reddetti.

Dosya, Adalet Bakanlığının kanun yararına bozma istemi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin önüne geldi. Daire, kira sözleşmesinin sürekli edimli sözleşmelerden biri olduğunu belirterek, taraflardan biri açısından çekilmezlik hali doğmuşsa, o tarafın sözleşmeyle bağlı kalmasının beklenemeyeceğini kaydetti.

Kararda, “Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uyma şartıyla, sözleşmeyi her zaman feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, konut ve çatılı iş yeri kirası dahil, her türlü kira ilişkisinde kullanılabilir” denildi.

Tahliye taahhütnamesine ilişkin karar

Yargıtay’ın ikinci kararı ise tahliye taahhütnamelerine ilişkin oldu. Kararda, kira sözleşmesinden bir gün sonra imzalanan tahliye taahhütnamesinin, kiracının serbest iradesiyle verildiğinin kabul edilmesi gerektiği belirtildi.

Dosyaya göre taraflar arasında 15 Mayıs 2022’de kira sözleşmesi yapıldı. Bir gün sonra da kiracının taşınmazı 15 Mayıs 2023’te boşaltacağını belirten tahliye taahhütnamesi düzenlendi. Sürenin dolmasına rağmen konut tahliye edilmeyince ev sahibi 17 Mayıs 2023’te tahliye talepli icra takibi başlattı. Kiracının itirazı üzerine uyuşmazlık mahkemeye taşındı.

Davaya bakan Ereğli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi, kiracının savunmasını haklı bularak davayı reddetti. Kiracı, taahhütnameyi baskı altında imzaladığını, kira sözleşmesinin kurulması sırasında önüne konulan belgeyi özgür iradesiyle kabul etmediğini savundu. Mahkeme de kira sözleşmesiyle tahliye taahhütnamesinin peş peşe düzenlenmesini dikkate alarak belgenin baskı altında imzalandığı sonucuna vardı.

Yargıtay: Kiracılık ilişkisi kurulmuş sayılır

Adalet Bakanlığının kanun yararına bozma talebi üzerine dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise yerel mahkeme kararını isabetli bulmadı. Daire, kira ilişkisinin kurulmasının ardından alınan tahliye taahhütnamesinin kural olarak kiracının serbest iradesinin ürünü sayılması gerektiğini vurguladı.

Kararda, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden bir gün sonra düzenlendiğine dikkat çekilerek, bu aşamada artık kiracılık ilişkisinin mevcut olduğu belirtildi. Yargıtay ayrıca, kiracının belgedeki düzenleme tarihinin sonradan yazıldığı ve gerçeği yansıtmadığı yönündeki iddiasının ancak aynı ispat gücüne sahip başka bir belgeyle kanıtlanabileceğini kaydetti.

(Ekonomi Servisi)