Ev değil hayal sistemi

İnşaat Mühendisleri Odası İstanbul Şube Başkanı Cemal Gökçe ile hükümetin konut sorununa kesin çözüm diye gündeme getirdiği Mortgage sistemini görüştük. Gökçe, ipoteğe dayalı mortgage sisteminin Türkiye'de uygulanamaz olduğunu belirtti. Mortgage sistemi öyle çok allanıp pullanıyor ki, sanki herkes ev sahibi olacakmış izlenimi veriliyor. Bu sistemin özü nedir? Mortgage sistemi ile ev almak isteyen vatandaş bankaya gidip kredi çekiyor. Çektiği bu krediyle sahip olduğu ev ipotek altına alınıyor. Vatandaş ipotek kağıdını, oluşturulacak olan komisyona veriyor ve bu komisyon ipotek kağıdını borsaya açıyor. Her şey borsaya bağlı. Borsa düzgün bir seyir göstermiyor, mutlaka yükselişe de geçecek. Şöyle varsayalım, borsa yükselince ipotek yaptıran vatandaşın mevcut ödemesinde ciddi bir problem çıktı. Bu sahip olduğu eve el konulması sonucunu getirecek. Evi ipotekli yapmalarının esprisi bu. Sistemi koyanlar kendilerini baştan güvenceye alıyorlar. Sistemin işleyişinde bankalar da önemli rol üstlenecek... Kredi verecek kuruluşlar, bankalar kanalıyla bitmiş konutlar için kredi veriyorlar. Yeni yapılan konutlara kredi vermiyorlar. Gayrımenkule dayalı ipotek sisteminin Türkiye'de işlediğini düşünsek bile, mevcut maliyetin yani, konutun maliyetinin yüzde 10 veya yüzde 25'ini peşin vermeniz, kalanını da 10 yıl vadeli ödemeniz gerek. Düşünebiliyor musunuz, 100 milyar ya da 150 milyar konut maliyeti sunuluyor. Toplu konutun üretmeye çalıştığı konutların 100 milyarlık maliyette 25 milyarını karşılayacak insan sayısı son derece sınırlı. Türkiye çerçevesinde bu sistemin kullanılmasını önermek gerçekçi olmayan bir öneridir. Parası olan insanlara sunulan bir sistemdir. Devlet bir taraftan insanca yaşama haklarından bahsediyor ama diğer taraftan açlık ve yoksulluk sınırının son derece altında ücretler veriyorlar. Ondan sonra da allayıp pullayarak "Biz size yeni bir kanal oluşturduk. Gelin burdan konut sahibi olun" diye 70 milyonluk ülkeye önemli bir modelmiş gibi sunuyorsunuz bu modeli. Sistem zaten dar gelirlilerin ihtiyaçlarını karşılamayı amaçlamıyor ki, zenginlerin ihtiyaçlarını karşılamayı amaçlıyor. Ama Türkiye'nin problemi zenginlerin ev sahibi olması değil, genç nufusun iş sahibi edilmesi ve onların konut ihtiyaçlarının karşılanması. Türkiye'de bu sistem uygulanabilir mi? Sermaye Piyasası Kurulu'nun da öngördüğü gibi ilgili piyasanın inişleri ve çıkışları göz önüne alındığında, imkânları son derece sınırlı olanların ileride zarara uğrayacakları bir mekanizma bu. Türkiye ekonomisi kaygan bir ekonomi ve Türkiye siyasi anlamda istikrarlı değil. Türkiye'de önemli ölçüde genç nüfus ve işsiz var. Bir taraftan işsiz sayısında sürekli bir artış olurken, diğer taraftan da işçi ve memur kesiminin ücretlerinin son derece yetersiz olması, bu kesimin gerek konut mülkiyeti sağlama, gerekse de kiralık konutlarda oturabilme şanslarını ortadan kaldırdı. Böyle olunca da devlet yöneticileri, çok farklı bir sunumla "çok önemli bir şey" olduğunu ifade ettikleri konut sorununun, kredi yöntemiyle uzun vadeli paralar sağlanarak çözülebileceğini iddia ettiler. Türkiye'de bugün enflasyon yüzde 10, faizler ise yüzde 30. Faizlerin, normal enflasyonun üç katı kadar olduğu bir ülkede bu sistemin işleyebilme şansı yok denecek kadar az. Faizlerin yüksek olması ve enflasyonun yüksek olması bir defa bu sistemin baştan işlemesini olası kılmıyor. Zaten sistem hukuk mevzuatına da uygun değil. Türkiye konut sıkıntısını nasıl çözer? Toplu konut anlayışının mutlaka getirilmesi gerek. Dar gelirli insanlara konut edindirme mekanizmasının işlenmesi gerek. Toplu Konut İdaresi, lüks konutlar üreterek parası olanların ihtiyaçlarını karşılayacak yapıya doğru gidiyor. Toplu konut idaresi böylesi bir mekanizmanın üzerine yapılanmamalı, kendisi konut üretmemeli, toplu konut üretecek mekanizmalar kurmalı. Bunun yolu ise kooperatifler. Ama Türkiye'deki kooperatifler problemli bir noktaya geldi. Mevcut kooperatifler bir yanıyla imece kooperatifçilik anlayışını içererek insanların konut ihtiyaçlarını çözmekle birlikte, aynı zamanda kâr ve kazanç mekanizmasına da dönüştü. Oturmuş olan kötü sistemi denetleyerek doğru bir yapıda işlemesi sağlanmalı. Kooperatifçilik, Toplu Konut İdaresi, devletin insanlara konut sağlama anlayışı tartışılmalı ve yeniden yapılandırılmalıdır. Mesela devlet ucuz, uzun eğilimli krediler vererek kooperatif sistemini canlandırabilir.

---

TÜRKİYE'DE KONUT POLİTİKASI BUGÜNE KADAR NASILDI? Türkiye'de konut sorunu şimdiye kadar nasıl çözülmeye çalışıldı? Türkiye'de devlet barınma sorununu çözme konusunda birçok yöntem denedi. Bunlardan birisi toplu konut yoluyla kredi vermek ve Toplu Konut İdaresi'nin kendi yapmış olduğu konutları satarak problemi çözmekti. 1960-1970 yılları arasında Bağkur ve SSK'lıların kredilendirilmeleri yani kooperatif yoluyla konut sorunu çözülmeye çalışıldı. 1980 sonrasında çıkarılan Toplu Konut Yasası'yla, Toplu Konut İdaresi'nin vermiş olduğu kredilerle konut sorunu çözümlenmeye çalışıldı. Bu kredilerdeki temel mantık konuta ihtiyacı olan kullanıcının kendi öz kaynağının son derece sınırlı olmasının gözönüne alınmasıydı. Bu işlem devletten yada ilgili kurumlardan sağlanan ek fonlarla konut ihtiyacının karşılanması çerçevesinde yapılıyordu ki; bir süre bu Toplu Konut İdaresi'nin vermiş olduğu kredi, nerdeyse toplam konut içerisindeki maliyetin yüzde 80'lerini karşılıyordu. Dolayısıyla dar gelirli işçi ve memur kesimi de yüzde 20 mertebesinde ki öz kaynağı şuradan veya buradan bularak ve devletten almış olduğu kredilerle konut ihtiyaçlarını sağlamaya çalıştı. 2000'li yıllara gelindiğinde ise konut yatırımları durdu. Devletin Toplu Konut İdaresi kanalıyla vermiş olduğu krediler ortadan kalktı. Haliyle ülke nüfusu da arttı. 2001 krizi ile birlikte hatta 1997'lerden bu yana konut sektörüne yapılmış olan yatırımlar son derece azaldı. Yani ibre sürekli olarak aşağıya doğru indi. 1999 depremi ve 2001 krizi ile birlikte de neredeyse taban yaptı, konuta yönelik herhangi bir yatırım yapılmadı, yapılamadı. Devlet tarafından sorun çözülemeyince, uzun yıllardan bu yana insanlarımız konut ihtiyaçlarını kaçak yapılarla çözmeye çalıştılar. Kaçak yapılaşmanın bir boyutu rant sağlamak, inşaat ve konut sektöründeki mafya uzantısıysa, bir boyutu da barınma ihtiyacının sağlanması konusuydu. 1975-1980 yıllarından sonra barınma ihtiyacı ve konut edinme anlayışı gecekondulaşma, kaçak yapı yapmayla daha çok rant ve yapılardan para kazanmaya dönüştü.