Yeni imar düzeni

Dosya: İmarda yeni plan yeni kapan

Hazırlayan: Fevzi ÖZLÜER

SUNU: ŞEFFAFLIK OLARAK SUNULAN NE GETİRECEK?
İmar sistemindeki mevcut çok başlılığı aşmak amacıyla ortaya çıkan “yeni imar düzeni” ile Türkiye kentlerini ve kırsalını büyük bir dönüşüm bekliyor. İmar sistemindeki çarpıklığın, yerel yönetim sistemiyle ilgili olduğundan hareketle hazırlanmış bir “paket” ile karşı karşıyayız.

Başbakan Davutoğlu’nun “kamuda şeffaflık” paketini açıkladığı gün bir an önce yeni İmar Kanunu yürürlüğe konulacak demesi boşa değil. Kamuda şeffaflık sorununu yeni imar düzeni ile aşacak bir süreç bizi bekliyor. Ancak, şeffaflaştırma olarak sunulan “yeni imar düzeni” merkezileştirme, yerel yönetimlerin ilgası, tek tipleşme, mülksüzleşme süreçlerini de tetikleyecek.

Bugünden itibaren üç gün boyunca sürecek yazı dizimizde sürecin tüm ayrıntılarına ayna tutacağız.

Yeni İmar Kanunu ile belediyeler, Bakanlık tarafından tanımlı alanlarda ve tanımlı biçimde plan değişikliği yapacak. Bu değişikliğin sonucunda, yerel yönetimler diledikleri gibi yapı yoğunluğu sağlayamayacak. Özel proje alanı veya planda tanımlı bölgelerde bulunan alanlar için yapı yoğunluğu verebilecek.

Yapı yoğunluğu verilen alanlarda, verilen imar hakkı değerinin yüzde kırkının bedelinin kendisine ödenmesi sağlanacak. Bu şekilde Büyükşehir Yasası ile getirilen, tüm il sınırlarında Büyükşehirlerin alt yapı sorununa yönelik bir bütçe yaratılacak. Peki, bu özel proje alanları, kent merkezindeki değerli arsaların el konulması süreci nasıl işleyecek? İşte, alt yapı için bütçe oluşturmaya yönelik yeni yoğunluk alanları için önce yerel yönetimlerin kent merkezlerine el koyması süreci sağlanacak. Bunun için de İmar Kanunu ile “imar haklarının transferi yöntemi” geliştirilmiş.
Kanun’a göre, iki durumda “imar hakları transferi” uygulaması yapılabilecek.

KENTSEL HİZMET ALANLARINDA...

Birinci olarak, uygulama amaçlı imar planı yapılmış ve park, ulaşım, eğitim, sağlık gibi kamusal hizmetlere ayrılmış alanlarda yer alan taşınmazlardaki imar hakları transfer edilebilecek. Ancak, bu alanlardaki imar haklarının transferi için, arsanın mülkiyetinin kamuya geçmemiş olması gerekiyor.
Yeni yasal düzenleme ile kamusal hizmetler için ayrılmış bu taşınmazlar, kamulaştırma, arsa ve arazi düzenlemesi veya “Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki eş değer taşınmazlar ile takas” yoluyla kamu mülkiyetine geçişi sağlanabilecek.

Ancak, kamu hizmetine ayrılan alanlardan, uygulama imar planı yapıldıktan sonra 10 yıl içinde, kamu mülkiyetine geçirilmeyenler,  imar hakları transferine veya takasa konu olacak. Kamu hizmetine ayrılan alanın komşu parsel ve yapı adalarının aritmetik ortalaması alınarak imar hakkı belirlenecek. İmar hakkı belirlenen bu alana eş değerde ve planlarda “takas” yapılabilecek bir alanla değiştirilebilecek.  Bu uygulama ile idareler hem kamulaştırma “yükünden” kurtuluyor hem de “5 yıl içinde kamulaştırılmayan ve kentsel hizmet alanı için ayrılan arsalarla ilgili” mahkemelerin “İdareler, kamulaştırma bedelini tazmin etmeli” kararlarının önü alınmış oluyor. Böylece imar hakları transfer edilecek kamusal hizmete ayrılmış alanlar için, idareler, hem kamulaştırma yapmayacak hem de imar uygulamalarını geciktirdiği ve mülkiyet hakkını sınırlandırdığı için de tazminat ödemeyecek.

RİSKLİ ALANLARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM BÖLGELERİNDE

Yeni İmar Kanunu düzenlemelerine göre, İmar hakları transferinin ikinci uygulama alanı ise şu şekilde belirtilmiş: Uygulama imar plan kararı ile getirilen yapılaşma hakları plan değişikliği ile kaldırılan ya da azaltılan parseller, jeolojik sakıncalı alanlar, afet riski altındaki alanlar da bulunan taşınmazlar için de bu maddeye göre imar hakkı transferine esas menkul değer belirlemesi yapılarak bu taşınmazlar sertifikalandırılır.

Belli ki, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un önemli bir uygulama aracı geliştirilmiş. Kamuoyunda “Afet Kanunu” olarak bilinen 6306 sayılı Kanun’a göre, Bakanlar Kurulu tarafından Riskli Alan ilan edilen yerlerin sayısının önümüzdeki yıllarda artacağını bu bağlamda söyleyebiliriz. Riskli alan ilan edilecek yerlerin her ne kadar, afet riskine maruz alanlar olması gerektiğine yönelik mahkeme kararları olsa da uygulamada eski ve yıpranmış yapı stoku bulunduğu gerekçesiyle de riskli alan ilanı yapılıyor. Böylece,  kentlerin yerleşik konut alanları Bakanlar Kurulu kararıyla riskli alan ilan edildikten sonra, İmar Kanunu’na göre bu alanlardaki kişilere bir sertifika verilerek taşınmazlarına el konulabilecek. Bu demek oluyor ki, imar transferine konu alanlar sadece gecekondu veya kentsel dönüşüm alanları değil.

TAPULAR KAĞIT PARÇASINA DÖNEBİLİR

Bu iki durum gözetildiğinde, kentin merkezinde yoğun bir arsa stoku yeniden üretilecek. Belediyelerin ve TOKİ’nin elinde bulunan çeperdeki arsa stoku da takas yoluyla eritilecek.  Merkezde değerlenen taşınmazlar ise alt yapı yatırımlarının finansmanı için büyük şirketlere devredilebilecek. Böylece konut piyasasında şirketlerin daralan kâr marjı yükseltilecek.

2014 ağustos ayında sadece riskli alan uygulamalarında çalıştırılmak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 100 plancı ve avukat istihdam etti. Bu istihdamın gerekçesi de ortaya çıkıyor. Böylece finansal krizi çözmeye yönelik adım, orta sınıfların da yoksullaştırılması ve ellerindeki tapuların birer kağıt parçası haline dönüşmesine de yol açabilecek bir kapsama sahip.

Kanun’un bu düzenlemesi ile birlikte, kentsel dönüşüme konu olan alanlarda “hak sahiplerinin” yerinde iskanı da kural olmaktan çıkıyor. Onlara da haklarının eş değeri bir sertifika verilerek, çeperde taşınmaz edinmeleri teşvik edilecek. Böylece, şehrin merkezindeki değerli arsalar üzerinde hak sahiplerinin hiçbir hakkı olmayacak. Bu alanlarda yaşayan hanelerden kaynaklı bir sosyal maliyet kalemi ortadan kalkacağı gibi aynı zamanda, dönüşüm alanındaki hane sayısına da yetecek konut üretme zorunluluğu ortadan kalkacak.  

Yoksulların çepere gönderilmesi yasal bir zorunluluk olarak ortaya konulunca, şehrin merkezinde de yatay yapılaşmanın kapısı aralanacak. Yüksek bloklar yerine, daha lüks, daha engin ve daha pahalı konutlar veya benzeri mekanlar üretmek daha kârlı olacak. İşte fedakarlığın sırrı tam da burada saklıdır. Barınma hakkının sınırının başladığı yerde fedakarlık rejimi devreye girecektir.

MAHALLİ İHTİYAÇ TARİHE KARIŞACAK

Bu “yeni imar düzeni” temel olarak şu alanlarda bir değişiklik getirmeyi amaçlıyor.

1. Planlamadan projelendirme aşamasına kadar tüm yetkiler Çevre ve Şehircilik Bakanlığına geçiyor. Yerel yönetimler, tanımlı planlara uygun olarak bir tür teknisyenlik yapacak.

2. Kır ve kent toprağının tamamı “imar hakları transferi” yoluyla finansallaştırılıyor.

3.  Yargı kararlarına uymayanlara yeni bir imar affı gündeme geliyor.

4. Belediyelerin, kişilere tanıdığı yeni imar haklarının, yapılaşma haklarının nerelerde yapılacağı, hangi ölçütlere göre yapılacağı, bunun sonucunda yerel yönetimlere ödenecek “bedel” tespit ediliyor.

5. Kırsal ve kentsel alanların tamamında yeni yapılaşma biçimini TOKİ ve Çevre Şehircilik Bakanlığı merkezi olarak belirleme gücüne kavuşuyor.

6. Yapı denetim sistemi, kontrolsüz bir biçimde özel şirketlerin denetimi altına sokuluyor.
Bu düzenlemeler geçmiş imar sisteminden kaynaklı sorunları çözmek maksadı taşıdığı kadar Türkiye’nin inşaat odaklı yukardan aşağıya dizaynında yeni bir evreye işaret ediyor. Daha önce tekil projelerle TOKİ eliyle yukardan aşağıya kent dizaynı, tüm Türkiye sathına yayılıyor. Mimari projelerde yedi iklime uygun standartlar geliştiriliyor ve mimarlık ve mühendislik bir teknisyenliğe dönüşüyor. Bununla birlikte, yerinden yönetim anlayışı, mahalli müşterek ihtiyaç kavramı da tarihin tozlu raflarına kaldırılıyor.