Kentsel dönüşümde yeni eşik

Av. Fevzi ÖZLÜER

Tüketici sorunlarıyla uğraşıyorsanız en çok duyduğunuz  şikayet budur: “TOKİ’den ev aldık, ayıplı çıktı afedersin.” Son dört beş yıldır katlanarak arttı TOKİ evleri sorunları.

2003 ve 2004 yılında TOKİ Kanunu’nda yapılan değişiklilerle, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı geniş yetkilere kavuşunca, önce gecekondu bölgelerinde konut projeleri uygulamaya başladı.

Belediyelerle yapılan protokollerle, tek tip projelere dayalı konutlar üretildi. Hızlı konut üretimi ve arzı bir yerel yönetim stratejisi haline geldi. TOKİ, konut arzında öyle büyüdü ki; her sosyal sınıfın konut edinebileceği bir söylemle inşaatlarını yükseltti. TOKİ konutları, gecekondu alanlarının sınırını aştı ve Türkiye’nin temel konut üretim sisteminin omurgası haline geldi. Konut yapım ihalelerini alan inşaat şirketleri, bir sonraki ihaleyi alabilmek için standartlara uymayan konutlar üretti. Belediyeler, yapılan bu toplu konut alanlarına doğru düzgün alt yapı götüremedi. Bu sorunlar sık sık gündeme geldi. Ancak seri üretim, seri tüketim anlayışına dayalı bu “Türk tipi konut” sürecimizde köklü bir kırılma olmadı.

TOKİ’DE ALT YAPI SORUNU

Çok uzağa da gitmeye gerek yok. Van’da deprem mağdurları için 11 ayda TOKİ tarafından tamamlanarak 2012’de hak sahiplerine teslim edilen konutların kanalizasyon sorunu çözülemediği için 8 bin konutlu Erdemkent’in tüm kanalizasyonu Van Gölü’ne akıyor, iki yıldır Van halkı bu kokuyla birlikte yaşıyordu. Van Valiliği arıtma tesisi olduğunu söylüyor, Vanlılar ise arıtma tesisinin çalışmadığını belirtiyordu.

Bu haberden sadece iki ay önce de Erzincan’da TOKİ’nin hak sahiplerine yönelik kura çekiminde izdiham yaşanıyor ve konut sahipleri “Belediye’nin broşürde vaat ettiği evler değil bize vermek istedikleri evler, kandırıldık” diyerek kura çekimini engelliyordu.

Samsun’un Canik ilçesinde yine konut sahipleri TOKİ’den aldıkları evlere doğalgaz bağlanmadığını ve  TOKİ’nin sorumluluğunu yerine getirmediğini kamuoyuna duyuruyordu.

TOKİ, son on yılda 640 binden fazla konutu bu hikayelerle süsledi. Elinde muazzam bir arsa ve konut stoğu birikmişti. Suyu olmayan, elektriği kesilen, duvarı tel tel dökülen konutlar haberden bile sayılmazdı.

TOKİ UYARILMIŞTI

TOKİ’yle ilgili şikayetlerin binlercesi 2010’da meclis dilekçe komisyonunun önüne bile gelmişti. Dilekçe Komisyonu hazırladığı raporunda, TOKİ konutlarının geç tesliminde alt yapıyı tamamlamayan belediyeleri, inşaatı yapan şirketleri birinci derecede sorumlu tutuyor ve koordinasyon eksikliğini vurguluyordu. TOKİ konutlarının inşaat standartlarına uygun yapılmamasıyla ilgili şikayetlerle ilgili ise, “Konutların standartlara uygun yapılıp yapılmadığının denetlenemediği, bu denetimleri yapacak personelin TOKİ’de bulunmadığı” vurgulanarak, etkin bir denetim sistemi kurulması gerektiği ve idarenin asil sorumlu olduğu hatırlatılıyor, denetim yapılması gerektiği TOKİ’ye tavsiye olarak sunuluyordu.

23 BİN ŞİKAYET GELDİ

Aradan dört yıl geçmişti ve Sayıştay, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı denetim raporunu 31 Aralık 2014’te açıkladı. Rapora göre, TOKİ’ye, konutların geç tesliminden kaynaklı açılan dava sayısı Haziran 2013’te 20 bin 682 iken, Haziran 2014’te 23 bin 020’ye fırlamıştı. Eksik ve kusurlu olarak teslim edilen TOKİ evleriyle ilgili açılan tüketici davası sayısı da aynı yıllara göre 2 bin 100’den 3 bin 998’e çıkmıştı. Haziran 2014 tarihi itibariyle de açılan toplam dava sayısı 39 bin 434 olmuştu. Eksik ve kusurlu işler nedeniyle TOKİ, 2011 yılında 73 bin lira, 2012 yılında 2.1 milyon lira, 2013’de 1.7 milyon lira ve 2014 Haziran ayı itibariyle ise 2.9 milyon TL hak sahiplerine tazminat ödemek zorunda kalmıştı. Rapora göre, satışı yapılan her 100 konuttan 1’i için eksik ve kusurlu imalat nedeniyle tazminat davası açılmıştı. Toplamda ise her 12 konut başına 1 dava düşmekteydi.

TOKİ HATASINI FARK MI ETTİ?

TOKİ Başkanı M. Ergün Turan’ın 3 Ocak 2015 günü basına şu demeci yansıdı: “Bundan sonra TOKİ’ye kalitesiz malzeme girmeyecek. Taviz vermeyeceğimiz noktalardan birisi kalite olacak. Bütün paydaşlarımız bunu bilmeli ve kendini buna göre konumlandırılmalı. TOKİ, kalitede referans olacak.” Haberlerin başlığı, açıklamanın sosyal medyada yankısı dikkate alınınca geç de olsa TOKİ’nin hatasını fark ettiği sonucunu çıkartmak mümkün. Ancak bu fazla iyimser ve kolaya kaçan bir yorum olacaktır. Krizleri fırsata dönüştürme şiarı bir kez daha hükmünü ilan ediyordu. TOKİ’nin hatalarını devlet kurumları yıllar önce tespit etmiş ve gerekli uyarıları yapmıştı. Bu açıklamayla TOKİ de gerekli dersleri çıkarmış demek için ise erken bir tespit olacaktır.

Peki, bu açıklamanın anlamı neydi? Bu açıklamayla söylenen yeni şey neydi peki?

ŞEHİR MERKEZLERİ KONUT ALANINDAN ÇIKIYOR

TOKİ eliyle kent merkezlerindeki konutların dönüştürülmesi, gecekondu alanlarının boşaltılması, eski yapıların riskli alan veya kentsel dönüşüm, yenileme projeleri eliyle mülkiyetin el değiştirmesi sürecinde yeni bir eşiğe gelindiğinin işaretiydi bu açıklama. TOKİ başkanı şöyle diyordu: “Konut kalitesinde yükselmeyle ilgili maliyetlerde bir dokunuş olacak. Biz bunu vatandaşlara yansıtmayacağız. Şimdi bir çalışmamız var....Birçok yerde daha az imarla imarın cinsini belirleyerek yüksek gelir elde edebilirsiniz. Bizim merkezlerde yerlerimiz var. Oralarda bina değil de, işyeri ve büro yapılırsa onların kiraları daha fazla oluyor. Gelirlerimizi de oradan sağlayacağız. Vatandaşa yüzde 2-3 yansıması olacak.”

Tarihi kent merkezlerinden, geleneksel konut bölgelerine kadar geniş bir alanda yetkiye sahip olan TOKİ, merkezi konut alanından çıkartarak bir ticaret ve finans merkezi olarak kurgulayacak yapılaşma program ve hedefini açıklıyordu. Böylece TOKİ, konut üretme politikasını merkezden çepere kaydırıyordu. Merkez ise tamamen ticaret ve finansal odaklı olarak yapılaşacaktı. TOKİ eliyle şehir merkezinin çitlenmesi harekâtı açısından son derece çarpıcı bir açıklamaydı. Kentsel dönüşüm projelerinde gerçekleştirilen bölge odaklı soylulaştırma şehrin merkezine yayılıyordu. Tarlabaşı, Sulukule, Kadifekale, Ulus gibi bölgesel ölçekte işleyen dar gelirli grupların şehrin çepere sürülmesi süreci, orta sınıflara kadar genişleyecekti.

Şehrin merkezinde kalan konut fiyatları aşırı değerlenecek, bu bölgelerde oturmak isteyenler, merkezi alanla kira ilişkisi dışında bir ilişki kuramayacaktı.

YIK YAP REJİMİNDEN FİNANS BEKÇİLİĞİNE

TOKİ eliyle yürütülen kentsel rantın yeniden dağıtılması sürecinin ilk on yılı klasik anlamda bir yık-yap-sat dönemiydi.

6360 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesi ardından, 2014 yerel yerel seçimleriyle birlikte,“İstanbul ve Kocaeli hariç, büyükşehir, büyükşehir ilçe belediyeleri ve bağlı idareler yatırım bütçelerinin en az %10’unu on yıl süre ile bu Kanun kapsamında belediye sınırlarına dâhil olan yerleşim yerlerinin altyapı hizmetleri için ayırır ve kullanırlar” hükmü de yürürlüğe girmiş oldu. Bu demek oluyordu ki, Büyükşehirlerde sadece konut yapmak yeterli değildi. Aynı zamanda muazzam bir alt yapı yatırımı gerekiyordu. Bu alt yapı yatırımlarını finanse edecek bir bütçe ise büyükşehir bütçelerinde yoktu. Bu yatırımları finanse etmek için de işte bu arsa stoğu haline gelen alanların finansal bir değere kavuşturulması acil bir gündem haline geldi. Artık “kupon arsa” uygulaması bir kural değil istisna haline gelecekti. Merkezde ve çeperdeki arsa ve araziler öncelikle alt yapı yatırımlarını finanse etmek üzere, bu yatırımları gerçekleştirecek şirketlere devredilecek, ipotek edilecek ve yatırım karşılığı olarak sunulacaktı. Bu nedenle de arsa artık sadece bir yapılaşma alanı değil; finansal bir yatırım aracı olmak zorundaydı.

İMAR HAKLARININ FİNANS KAPİTALE DEVRİ

Kentsel alanda hizmeti sunan, hizmeti alan ve yatırımcı arasında bir işbirliği ve “kazan kazan” anlayışına dayalı bir model olarak imar haklarının transferi bir yönelim olarak ufukta bekledi durdu.
Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamalarında, yasal mevzuat gereği, ancak imar haklarının toplulaştırılması modeli uygulanabildi. Bununla birlikte kentsel dönüşüm süreçlerinde, “hak sahibi” olmak isteyenlerin klasik refleksi en ucuza, en iyi yerde ev sahibi olmak idiyse; yatırımcı da, arsa üzerine tanınan imar hakkı üzerinden kar payı elde etmeyi amaç edindi. Ancak kentsel dönüşüm uygulamalarında bu karlılık sınırlarına ulaştı. Bununla birlikte arsa ve konut stoğu şişen Büyükşehir Belediyeleri için yasal zorunluluk gereği il sınırında yapması gereken alt yapı yatırımları için gerekli finansı sağlayacak bir model ihtiyacı bir zorunluluk olarak kendini dayattı. İşte bu tarihsel zorunluluk anında “imar haklarının transferi” modeli imdada yetişti.

İmar Haklarının Transferi modelini, 2014 Eylül’ünde‘Şehrin Geleceği İstanbul 2014 Kentsel Dönüşüm Zirvesi’nde yaptığı konuşmada, İstanbul Belediye Başkanı Kadir Topbaş yeniden gündeme soktu. Topbaş “Tarihi yarımada başta olmak üzere bazı bölgelerde yeni bir takım yoğunluklar getirme imkânı olmadığına göre ve mevcut imar haklarının çok daha üzerinde yapılanmalar ortaya çıkmış olduğu için bu alanlardaki mevcudu korumak, artı bir değer vermenin imkânı olmadığı yerlerde imar hakkı transferi gibi bir sistem getirmek mümkün olabilir” diyordu. Bu beyanlardan kısa bir süre sonra ise Çevre ve Şehircilik Bakanı İdris Güllüce’nin talimatıyla “kentsel dönüşümün önündeki engelleri kaldırmak için imar hakkı transferi getiriliyor” haberleri çıktı. Ardından da Aralık 2014’te 3194 sayılı “İmar Kanunu ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Tasarısı” gündeme geldi.